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[WM리포트] 절세 효과를 높이는 부동산 승계 전략

 

자산 승계는 생각보다 쉽지 않습니다. 우리나라 상속•증여세의 최고 세율은 50%에 달합니다. 자녀 세대로의 자산 이전에 부동산 자산을 적극 활용할 필요가 있는데요. 상당한 절세 효과를 얻을 가능성이 높기 때문입니다. 오늘 <삼성생명 블로그L>에서는 절세 효과를 높이는 부동산 승계 전략에 대해서 알아보도록 하겠습니다!

 

부동산

 

지금 우리는 경제성장률이 낮아지는 저성장 시대를 살고 있습니다. 금수저나 흙수저라는 자조 섞인 이야기가 나오는 세상입니다. 1970~1980년대 고도성장과 함께 자산을 불려온 노년층은 자산의 후세 이전을 고민하지 않을 수 없죠. 국내 부동산 시장은 단기적으로는 등락을 거듭하지만 장기적으로는 꾸준히 상승하고 있습니다. 부동산이라는 자산은 후세에 이전할 때 기타 자산이 제공하기 어려운 절세 효과를 얻을 수도 있고, 적절한 전략 수립에 따라 절세 효과를 증가시킬 수도 있을 것입니다.

 

2017년 소득세 최고 구간 신설(5억원 초과 40%)로 양도소득세 부담은 더 증가하고 있습니다. 또 저성장 시대에 부동산 자산을 매각한 이후 대체 투자처를 찾기 어렵다는 현실 때문에 자산을 장기적으로 자식 세대에 물려주려고 준비하는 자산가가 많습니다. 단순한 매각이 아니라 가족 간 승계 전략을 구체적으로 고민하고 실행함이 도움이 될 것입니다.

 

자산 승계는 생각보다 쉽지 않습니다. 자산가에게 상속•증여세의 최고 세율 50%는 다른 나라에서 유례를 찾기 어려울 만큼 높아(일본 55%, 프랑스 45%, 독일 30%, 네덜란드 20%로, 이들 국가는 상속 자산 전체가 아니라 상속인의 상속지분별로 과세해 우리나라보다 실질 부담은 덜합니다.) 자녀 세대로의 자산 이전에 부동산 자산을 활용할 필요가 있답니다.

 

부동산은 아파트처럼 매매 사례 적용이 쉬운 자산을 제외하면 일반적으로 매매 사례 파악 자체에 어려움이 있습니다. 그 때문에 감정 평가액이나 기준 시가, 공시 지가 등 보충적 평가 방법을 통해 과세표준을 확정합니다. 따라서 상당한 절세 효과를 얻을 가능성이 높죠. 그럼, 지금부터 부동산을 활용한 상속•증여 전략에서 고려할 점을 알아보도록 하겠습니다!


 

1. 해당 부동산의 미래 가치에 대한 전망을 고민하라!

부동산 전망

 

자산 이전 시 주의할 첫 번째 사항은 가치가 올라갈 자산을 증여하라는 것입니다. 증여를 실행한 뒤 자산 가치가 지속적으로 하락하거나 상승하지 않는다면 증여 효과가 크게 반감되죠. 추가로 양도소득세 절세를 위한 증여를 고민할 필요성도 있습니다. 양도 차익이 크게 발생한 부동산은 양도소득세를 절세하기 위해 자녀뿐 아니라 배우자에 대한 증여를 고려해야 합니다. 이는 증여세와 양도소득세를 동시에 계산해 종합적으로 판단합니다. 증여한 자산의 양도는 최소 5년간 보유 기간이 추가로 필요한 것에도 유의하세요!


 

2. 임대소득이 발생하는 부동산 자산의 승계효과뿐만 아니라 소득의 분산 효과도 가져온다.

자산 승계

 

소득세 분산 효과는 수증자의 소득 및 자산 증식과도 연관되는 만큼 전문가와 상담해 다각적으로 검토합니다. 고소득 자산가의 경우에는 필요성이 더 커지죠. 부동산 임대소득은 종합합산소득이므로 다른 소득과의 합산 문제, 수증자의 현재 소득 상황 등 고민할 부분이 많은데요. 증여를 통해 향후 상속세의 절세뿐 아니라 현재 소득세의 절세 효과도 함께 얻을 수 있답니다.

 

 

3. 수증자를 1인 단독으로 결정할지, 다수로 결정할지에 따라 증여세가 달라진다.

절세

 

부동산 증여는 장기적으로 상속 시 자산 배분 문제를 종합적으로 고려, 결정합니다. 수증자를 다수로 선택하면 당장의 증여세는 줄일 수 있지만, 미래 상속 시 해당 부동산 명의인이 다수가 되어 대를 이어 자산을 유지하기 어려운 상황에 직면할 수도 있죠. 때문에 부동산은 부동산 자산별 증여가 좋을지를 미리 고민해야 합니다.

 

 

4. 부담부 증여 활용을 고민하라. 

부담부증여

 

부담부 증여를 통해 증여세를 낮출 수 있습니다. 하지만 부담부 증여는 증여자에게 양도소득세를 발생시킵니다. 증여세는 단순히 적게 납부함이 좋은 것만은 아닌데요. 때로는 증여세를 더 부담하더라도 수증자의 자산 가치를 높여주는 것이 장기적으로 유리한 선택이 될 때도 있기 때문입니다. 추가적인 양도소득세도 고려하고 향후 전체적인 자산의 예상 상속세도 사전에 고민해 판단하는 것이 바람직합니다.

 

 

5. 증여세 납부가 향후 예상되는 상속세 납부에 어떤 도움을 주는지 검토하라.

증여세

 

증여는 성년 자녀에게 5000만원(10년 내 합산)의 공제가 있습니다. 그러나 상속의 경우에는 일괄공제, 배우자공제 등 다양하고 더욱 큰 공제 구간이 있음을 명심해야 합니다. 향후 상속 발생 시 예상 상속세 부담이 없다면 굳이 증여세를 납부할 필요가 없을 때도 있는데요. 자산가의 증여는 반드시 예상 상속세와 함께 고려해야 합니다.

 

 

6. 증여의 궁극적 목표를 수립하라.

증여

 

증여를 실행할 때는 구체적인 재무 목표를 수립할 수 있어야 제대로 된 효과를 얻을 수 있습니다. 증여 목표가 당장의 소득 형성에 있는 것인지, 또는 장기적인 상속 유동성을 확보하기 위함인지에 따라 증여 자산의 활용법이 달라질 것입니다. 자산가는 상속세 절감과 상속 유동성을 확보하기 위한 목표가 많은데, 이 경우는 증여받은 부동산 자산을 처분하기보다는 부동산에서 창출되는 현금 흐름을 통해 보장성 보험을 활용한 상속 유동성 확보에 노력해야 합니다. 일반적인 중산층과 달리 자산가는 상속세 납부 유동성(최고 세율 50%) 확보가 절박한 목표가 될 때가 많기 때문이랍니다.

 

 

7. 반드시 전문가와 상담하라.

절세전략

 

증여에 대한 판단은 전문가와 논의해야 합니다. 증여는 세무적인 부분의 절세 전략, 또는 부동산 자산의 미래 전망이라는 단독 판단 사항이 아니라 세무와 투자 측면을 동시에 고려해야 하죠. 또 자녀 세대의 분쟁 발생을 미리 조정하는 노력도 무시할 수 없는 부분입니다. 친구나 지인이 실행한 증여 플랜이 본인에게도 최선일 수는 없습니다. 전체 자산 규모, 자산 포트폴리오 구성, 가족 구성원 특성, 나이, 소득원, 부모 세대의 자녀에 대한 인생 교육 목표 등 다양한 변수를 종합적으로 고려하는 사항인 만큼 반드시 전문가와 상담해 주세요.

 

 

 

  

 
 

<출처 : WM리포트, 2017년 3월호>

 


 ※ 준법감시필 (WM사업부 DE-17-02-142,‘17.02.10)




 

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