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[WM리포트] 대선 이후 부동산 이슈 점검


2017년 5월 9일 대통령 선거 이후 차기 정부의 부동산 정책에 대한 관심이 높은 상황입니다. 전임 정부의 부동산 정책과는 큰 틀에서 다른 방식의 세부 정책을 입안할 텐데요. 정책 실행 단계까지 시간이 다소 걸리겠지만, 지난 대선 과정 중 여러 캠프에서 제시한 다양한 공약을 중심으로 향후 부동산 정책에서 주목할 포인트를 몇 가지 짚어보겠습니다. 


 

1. 재건축초과이익 환수에 대한 법률 시행 추가 유예 여부

재건축초과이익 환수에 대한 법률 시행 추가 유예 여부


2006년 최초 시행한 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’은 여러 번 수정을 거쳐 2017년 연말까지 유예된 상황입니다. 추가적인 법 개정이 이뤄지지 않으면 2018년부터는 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’이 시행되며, 강남 재건축 아파트 시장에 큰 부담이 될 것으로 보이는데요. 재건축 시장이 전체 주거용 부동산 시장을 견인하는 상황에서 강남 및 1기 신도시, 부산광역시 일부 사업장 등 재건축 시장의 침체는 기타 시장으로 침체 분위기를 전가할 수 있다는 점에서 관심을 갖고 지켜봐야 합니다.


초과이익 환수 규모는 재건축 준공 시점(종료 시점)의 가격에서 개시 시점(추진위원회 승인일)의 가격과 지역 평균 주택 가격 상승분, 공사비, 설계 감리비 등 개발 비용을 차감한 뒤에 나오는 차액 규모에 따라 산정됩니다.

 

초과이익 환수


또 추진위원회 승인일부터 준공일까지 기간이 10년을 넘을 때는 준공 시점을 기준으로 10년을 역산해 기준일을 결정합니다. 예를 들어, 2003년 추진위원회 승인이 있고, 2019년 준공할 경우 초과이익 환수 기준 시점은 2009년이 됩니다.


부담금 규모는 개별 사업장별로 따로 계산해야 하며, 해당 법안 시행의 추가 유예 여부에 따라 시장에 미치는 파급 효과가 클 것이므로 관심 있게 지켜봐야 합니다.



2. 보유세, 거래세 인상 등 규제 강화, DTI와 LTV 강화 여부

보유세, 거래세 인상 등 규제 강화, DTI와 LTV 강화 여부


부동산 정책과 관련해 시장 활성화보다 규제 강화에 더 많은 관심을 표명했습니다. 대표적으로 보유세와 거래세 인상을 통한 세수 확보와 이를 통한 공공 주택 공급을 다양하게 거론했는데요. 세부 집행안이 아직 확정되지 않은 상황이지만 정책 집행까지 상당 기간 추가 연구가 진행될 것이며, 규제 강화 정책의 경우 가계 부채 문제의 악화나 경기 침체 문제와 별개로 생각할 수 없기에 정책 당국의 고민이 더욱 클 것으로 보입니다. 가계 부채 관리에 대한 우려가 높은 상황에서 DTI(총부채상환비율), LTV(담보인정비율)의 강화는 큰 틀에서 진행하는 방향으로 인식해야 할 것입니다.


다만, 규제의 시행을 넘어 규제의 강도와 관련해서는 지나치게 우려할 필요는 없습니다. 강력한 규제는 시장을 얼어붙게 하고, 이는 가계 부채 관리에 역효과를 낼 수 있으므로 정책의 집행 과정은 상당히 고심하고 진행할 것이기 때문입니다.



3. 전월세 상한제와 계약 갱신 청구권 등 임차인 보호 제도 관련

전월세 상한제와 계약 갱신 청구권 등 임차인 보호 제도 관련


서민 주거 안정을 위한 전월세 상한제 및 전월세 계약 갱신 청구권 도입은 오랜 시간 연구해온 정책입니다. 단, 여러 연구 기관에서는 정책 도입의 충격으로, 정책의 원래 취지와 달리 시장이 급격히 침체하거나 서민 주거 안정에 단기적 부작용이 나타날 수 있음을 우려하고 있는데요. 이는 주거용 부동산에 국한되는 문제만은 아니며 상가 등 상업용 부동산 시장에서도 임차인의 권리 강화 목소리는 더욱 높아질 것으로 예상됩니다. 그와 더불어 도시 재생 뉴딜 사업이나 청년 공공 임대 주택 공약 등 서민 주거 안정을 위한 여러 대책을 논의할 예정입니다. 부동산 자산의 효율적 운용을 위해서는 미국 연방준비제도이사회(연준, Fed) 산하 연방공개시장위원회(FOMC)의 금리 인상 이슈뿐 아니라 새 정부가 시행할 부동산 정책의 큰 틀에 대해서도 관심을 가져야 합니다.






 <출처 : WM리포트, 2017년 6월호>

※ 준법감시필(WM사업부 DE-17-05-070, 2017.05.15)




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