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서울 아파트 부동산 건물 하늘

 

2018년 달라지는 부동산 제도 (WM리포트)


 2018년은 문재인 정부 2년 차를 맞아 정부가 내놓았던 대출 규제, 재건축, 분양 시장 관련 규제가 시행됩니다. 8.2대책으로 급한 불을 끈 정부가 입법 예고한 법과 제도가 연초부터 부동산 시장에 하나, 둘 영향을 줄 전망입니다. 오늘은 올해부터 시행될 부동산 관련 제도와 시장의 변화를 예상해보겠습니다.

 


재건축 초과이익환수제 부활

 

재건축 공사 아파트건설 건설현장 서울

 

 2018년 1월 1일 재건축 초과이익환수제가 부활했습니다. 2008년 ‘재건축 초과이익환수에 관한 법률’이 제정된 이후 수차례 적용을 유예하면서 적용 사례가 거의 없을 정도로 유명무실했던 재건축 초과이익환수제가 올해부터 적용됩니다. 재건축 개발 이익이 조합원 1인당 3,000만 원을 초과하면 최대 50%까지 과세가 되기 때문에 재건축사업 자체가 중단 혹은 연기될 정도로 강력한 규제입니다.


 2017년 강남권 재건축 조합들이 사업 추진 과정에서 여러 흠결(?)에도 불구하고 속도를 낼 수 있었던 원동력이 된 초과이익환수제 부활은 재건축 시장에 상당한 타격을 줄 것입니다. 그래서 사업 추진이 늦춰지고 다시 유예되길 바라는 조합 또는 추진위가 늘어날 전망입니다. 재건축 아파트 시세 하락에 대해선 의견이 분분합니다. 제도 부활이 예정됐던 2017년에도 시세 하락이 크지 않았고, 적용되더라도 예상된 악재라 충격이 심하지 않을 것이라는 전망입니다. 반면 서울 인기 지역에 아파트 신규 공급이 당분간 불가능해진다는 측면에서 신규 분양 및 입주5년 미만 아파트의 인기가 더 높아지고, 관리 처분 신청 전 단계의 재건축 단지는 소외받을 것이라는 예측도 있습니다. 결국 2018년은 서울 신규 분양이나 입주한 지 5년 이내의 새 아파트가 주택 시장을 주도할 것으로 보인다. 재건축은 당분간 사업 추진 동력을 잃으면서 약보합에 그칠 가능성이 높아 보입니다.

 


상반기 신DTI(총부체상환비율)·하반기 DSR(총부채원리금상환비율)도입

 

계산기 펜 노트 책상

 

 2017년 부동산 시장 과열을 잡기 위한 대출 규제가 시작되었다면, 2018년은 가계 부채를 본격적으로 줄이기 위한 대책이 시행됩니다. 사실 8.2대책 이후 거래가 급감하고, 지방과 수도권 외곽 지역의 주택 가격이 하락 전환하면서 전방위 대출 규제에 대한 속도 조절 의견도 나오고 있습니다. 하지만 아직까지 문재인 정부의 노선 변경 계획은 없어 보입니다.


 차주의 상환 능력을 감안한 대출은 선진국의 경우 이미 시행하는 부분이고, 한국도 시행에 들어가는 측면이기에 2018년은 대출 규제의 원년, 혹은 가계 대출 심사 선진화의 변곡점이 될 전망입니다. 부동산 시장 입장에서는 대출 규제가 반가운 일은 아닙니다. 당장 8.2대책 이후 주택 거래량이 급감한 것을 봐도 대출 규제가 주택 수요를 얼마나 줄일지는 알 수 있습니다. 2018년 입주 물량이 사상 최대인 상황에서 역전세난과 같은 주택 시장의 경착륙이 일어난다면 DSR 도입은 늦춰질 가능성이 높습니다.

 


다주택자 중과 및 장기보유특별공제 배제


다주택자 아파트 다주택 아파트정책

 

 2018년 4월 1일부터 8.2대책의 핵심인 다주택자 중과(2주택자 10% 중과, 3주택자 20% 중과) 및 장기보유 특별공제 배제가 시행됩니다. 8.2대책 이후 국회 통과도 완료되어 시행이 확정되었는데, 이미 시장에 주택처분을 판단한 사람들은 처분했고, 8개월 전부터 예고된 터라 시장에 큰 변화는 없을 것입니다.

 

 오히려 다주택자들이 매물을 내놓지 않을 가능성이 높아 재고 주택 공급 감소에 따른 지역별 집값 급등을 예상하는 전문가도 많습니다. 8.2대책의 성패가 결정되는 제도인 만큼 4~5월 주택 시장은 2018년과 문재인 정부 기간의 주택 가격 방향을 가늠할 수 있는 중요한 시기가 될 것입니다.

 

 

오피스텔 전매 제한

 

오피스텔 전매제한 아파트 서울 하늘

 

주택 시장의 규제 강화에 이어 준주택에 해당하는 오피스텔도 규제가 강화될 전망입니다. 8.2대책 이후 틈새 상품으로 각광받던 오피스텔 분양권 시장이 전매 제한에 묶이면서 부동산 시장은 또 한 번 위축될 전망입니다. 오피스텔은 주택과 달리 금리에 더 민감해서 오피스텔 분양권을 다수 보유한 투자자라면 규제 전 상반기에 정리할 필요가 있습니다.

 

 

 

 

<출처: WM리포트, 2018년 2월호>
※ [준법감시필 2018-0076 (WM사업부, 2018.1.15)]

 

 

 

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