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공급과잉 금리 상승 아파트 공사장




공급과잉에 금리 상승갭투자 시대의 종언? (뉴스 읽어주는 남자)


최근 경기도 화성 동탄2신도시 내 아파트 48가구가 한꺼번에 경매에 등장했습니다. 이는시세 차익을 노려 전세를 끼고 여러 채 집을 사들이는 이른바 '갭투자자'가 집을 내놓은 것인데요. 한 사람이 보유한 아파트가 이처럼 대규모로 경매에 나오는 것은 매우 이례적이라고 할 수 있겠죠. 그래서 오늘 SamsungLife&에서는 매일경제신문 명순영 기자와 함께 지난 시간에 이어 향후 부동산 시장 전망을 살펴보도록 하겠습니다.


명순영 기자 매일경제신문 프로필


한 보도에 따르면 이 ‘갭투자자’가 아파트를 집중적으로 사들인 시기는 2014~2015년경으로 당시 수도권 외곽부터 집값이 서서히 반등했답니다. 아파트 개수는 많지만 가구당 매입에 드는 순 투자비는 1,000~2,000만원 정도였는데요. 예를 들어 당시 전용면적 59㎡매매 시세가 2억4,000만원이었고 전세 보증금이 2억3,000만원이라면 취득세와 중개수수료 등 부대비용을 합쳐도 2,000만원이 채 안 되지요. 이런 식으로 수십 채를 매입한 겁니다.


경매로 쏟아지는 아파트... 갭투자자 버티기 힘들었을까


경매 아파트 쏟아짐 아파트 단지


이렇게 앞선 글만 살핀다면 갭투자에 성공한 것처럼 보이지만 집을 대거 내놓아야 했던 이유가 있는데요. 바로 공급물량이 많아 집값과 전세 값이 더 떨어졌으며 이런 상황에서 줄줄이 만기가 돌아오는데 마땅히 보증금을 돌려줄 방법이 없기 때문입니다. 


또한 아파트들은 경매에서도 별로 인기가 없어 입찰 최저가가 감정가 70%수준까지 떨어졌습니다. 만약 최저가에 매물이 낙찰된다면 전세입자는 전세보증금을 온전히 돌려받지 못하게 되며 소위 '깡통 전세'가 현실이 된 셈이라 할 수 있습니다. 


때문에 전문가들은 '갭투자의 종언'이라고까지 말합니다. 저금리 시대가 저물며 대출 이자가 오르고 있어 빚을 내기가 부담스러워졌으며, 동탄2신도시처럼 공급 과잉 때문에 높은 전세 값을 받기 어렵게 됐기 때문입니다. 실제 매매가 대비 전세가 비율은 2년 8개월 만에 최저치로 떨어졌고 이에 갭투자자들이 버티지 못해 집을 내놓으면 집값은 앞으로도 계속 떨어질 것입니다.


아파트값 상승률 둔화... 분양권 거래도 급감


아파트값 상승률 둔화 분양권 거래 급감


하락 전조는 이 뿐만이 아닙니다. 서울 아파트값 상승세가 큰 폭으로 둔화했는데요. 한국감정원에 따르면 3월 첫째 주(3월5일 기준) 서울 주간 아파트 매매 값은 0.12% 올랐습니다만, 전주 대비 상승폭이 꺾였습니다. 지난해 크게 인기 끌었던 분양권 거래도 급감하며 지난 2월 서울 분양권 거래량은 130건(서울부동산정보광장 조사)이었습니다. 지난 2013년 6월, 90건이 거래된 이후 4년 8개월 만에 가장 낮은 거래량입니다. 


일부 전문가는 과열된 부동산 상승세가 꺾이는 대세 변곡점에 접어들었다고 말합니다. 과거 30년 통계를 보면 과도하게 4~5년이 오를 때 적어도 1~2년 정도 조정 받는 경우가 많았는데 지금이 고점일 가능성이 높고 앞으로 조정 받을 가능성이 더 높다는 거죠.


또한 양도세 강화 조치도 영향을 끼쳤다고 봐야 하는데요. 지난해 8·2대책 이후 4월 이전 처분하느냐, 버티느냐를 두고 저울질했던 다주택자 선택이 마무리 됐다고 볼 수 있습니다. 


하지만 집값 하락에 대한 반론도 있습니다. 여전히 투자처를 찾지 못한 뭉칫돈이 수요를 떠받치고 있다는 건데요. 때문에 공급 과잉 지역의 집 값만 주춤할 뿐, 수요가 탄탄한 서울 강남지역은 계속 오를 것이라 예상합니다. 정부 규제 초점이 재건축 아파트이기 때문에 이미 완공한 새 아파트 가격은 더 오를 것이라는 주장도 있습니다.


 실수요자에게 기회 오나... 옥석 가려 투자해야


아파트 호수 석양 구름


이런 상황은 실거주 목적이라면 '기회'가 올 수 있으며, 때문에 '옥석 가리기'가 어느 때보다 중요해졌다고 할 수 있습니다. 어떤 부동산이든 사두면 오르는 그런 시기가 아니기 때문입니다.


김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소 소장은 ‘사야할 부동산’의 4가지 기준을 제시했는데요. 시장이 불안정할수록 수요가 많은 지역인지, 적정 가격인지, 해당 지역 내 선호하는 상품인지, 미래가치가 있는 지역인지 등 결론적으로 사람들이 모이고 관심을 가지는 곳에 투자하라는 것입니다.


하지만 이런 곳은 대체로 집값이 비싸기 마련이라 급매나 경매를 노려 시세보다 싸게 사는 게 좋은 전략입니다. 앞서 언급했듯 최근 경매 물건이 증가하는 분위기이므로 경매는 시세보다 집을 싸게 살 수 있는 방법입니다. 


아파트 단지 전경 야경 하늘


경매로 집을 살 때는 권리분석 등 따져야 할 게 많고 전문용어를 익히기가 만만치 않지만 최근 정보공개가 투명해져 일반인도 경매에 충분히 도전해볼 만합니다. 부동산 하락기라고 움츠리지 말고 적극적으로 공부해 보는 것은 어떨까요?


※ 위 내용은 매일경제신문 명순영 기자 집필 컨텐츠로, SamsungLife&의 공식 의견과 다를 수 있음을 알려드립니다.



 


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